Bất cứ cá nhân nào trong ngành luật đất đai hoặc đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng đều biết về hệ số K trong điều chỉnh giá đất. Hệ số này là yếu tố quan trọng trong việc định giá đất có tính phí sử dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm và hiểu thấu đáo hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Chính vì vậy, bài viết sau đây chúng tôi sẽ cung cấp thêm những thông tin đầy đủ và chi tiết nhất về hệ số K trong điều chỉnh giá đất và cách tính giá đất theo hệ số K trong lĩnh vực đất đai.
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất là hệ số để xác lập giá đất có tính phí sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước thực thi giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, được cho phép mục tiêu sử dụng đất hay cho thuê ( trừ trường hợp giao đất trải qua hình thức đấu giá ), hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K .
Hệ số điều chỉnh giá đất được Sở kinh tế tài chính xác lập hàng năm. Tại mỗi địa phương hệ số này sẽ có sự độc lạ. Đồng thời được xác lập tùy theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí, mục tiêu sử dụng đất và điều kiện kèm theo kinh tế tài chính, xã hội tại từng địa phương .
Sau khi đã được Sở Tài Chính xác định, hệ số này sẽ được ban hành bởi UBND tỉnh/ thành phố.
Ngoài việc giải đáp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? chúng tôi tiếp tục chia sẻ những thông tin có liên quan đến hệ số này để Quý độc giả tham khảo.
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Ngoài việc đưa ra thông tin giải đáp Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? chúng tôi còn hướng dẫn cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất để Quý vị tham khảo, áp dụng.
Căn cứ vào giá đất phổ cập trên thị trường cũng như điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đơn cử tại địa phương, giá đất lao lý trong bảng giá đất thì hệ số điều chỉnh giá đất được xác lập. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác lập giá đất phổ cập trên thị trường sẽ địa thế căn cứ vào điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đơn cử tại địa phương, giá đất đơn cử đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hành động, giá đất trong bảng giá đất để kiến thiết xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất .
Hệ số điều chỉnh giá đất lao lý tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014 / NĐ-CP được kiến thiết xây dựng so với từng loại đất, vị trí đất theo dự án Bất Động Sản. Với trường hợp khu vực có nhiều dự án Bất Động Sản tịch thu đất tại cùng một thời gian và có những đặc thù tương đương về điều kiện kèm theo tự nhiên, kinh tế tài chính – xã hội, kiến trúc kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được thiết kế xây dựng so với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực .
Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các loại đất nào?
Hiện nay, hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm địa thế căn cứ để tính giá đất so với những loại đất sau :
– Đất sản xuất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp ;
– Đất thương mại dịch vụ ;
– Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy hải sản để sản xuất nông nghiệp ;
– Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất so với từng hộ mái ấm gia đình, cá thể ;
– Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất ;
– Khu đất của dự án Bất Động Sản có giá trị ( tính theo giá đất trong bảng giá đất ) dưới 30 tỷ đồng so với những thành phố thường trực Trung ương ; dưới 10 tỷ đồng so với những tỉnh miền núi, vùng cao ; dưới 20 tỷ đồng so với những tỉnh còn lại ; so với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác lập lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ luân hồi tiếp theo ; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm ;
– Dự án có những thửa đất liền kề nhau, có cùng mục tiêu sử dụng, năng lực sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tựa như nhau .
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định như thế nào?
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác lập theo công thức sau :
K = Giá đất chuyển nhượng ủy quyền thực tiễn / Giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật
Quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác lập giá đất theo giải pháp hệ số điều chỉnh giá đất triển khai theo pháp luật sau đây :
– Khảo sát, tích lũy thông tin
+ Khảo sát, tích lũy thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng chừng thời hạn không quá 02 năm tính đến thời gian định giá tại từng vị trí đất ( theo bảng giá đất ) thuộc khu vực định giá đất .
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì tích lũy thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện kèm theo tương tự như về điều kiện kèm theo tự nhiên, kinh tế tài chính – xã hội, kiến trúc kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất .
+ Đối với trường hợp thửa đất xác lập được những khoản thu nhập, ngân sách từ việc sử dụng đất thì tích lũy thông tin về thu nhập, ngân sách từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác lập giá đất theo giải pháp thu nhập tại từng vị trí đất ( theo bảng giá đất ) thuộc khu vực định giá đất .
+ Thu thập thông tin về điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội tại địa phương .
– Xác định giá đất thông dụng trên thị trường của từng vị trí đất
+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất so với những thông tin đã tích lũy được
+ Xác định giá đất phổ cập trên thị trường của từng vị trí đất. Giá đất phổ cập trên thị trường là mức giá Open với tần suất nhiều nhất trong những thanh toán giao dịch đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác lập từ ngân sách, thu nhập của những thửa đất có cùng mục tiêu sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng chừng thời hạn nhất định .
Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung chuyên sâu vào một khoảng chừng giá thì giá đất phổ cập trên thị trường của từng vị trí đất được xác lập bằng cách lấy bình quân số học của những mức giá đất tại vị trí đất đó .
– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác lập địa thế căn cứ vào giá đất phổ cập trên thị trường, điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đơn cử tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác lập giá đất thông dụng trên thị trường thì địa thế căn cứ vào điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đơn cử tại địa phương, giá đất đơn cử đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hành động, giá đất trong bảng giá đất để kiến thiết xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất .
Hệ số điều chỉnh giá đất pháp luật được kiến thiết xây dựng so với từng loại đất, vị trí đất theo dự án Bất Động Sản ; so với trường hợp khu vực có nhiều dự án Bất Động Sản tịch thu đất tại cùng một thời gian và có những đặc thù tương đương về điều kiện kèm theo tự nhiên, kinh tế tài chính – xã hội, kiến trúc kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được thiết kế xây dựng so với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực .
– Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | Giá đất trong bảng giá đất | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
Hệ số điều chỉnh giá đất của một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương năm 2021
– Tại thành phố TP.HN :
Hệ số điều chỉnh giá đất trên địa phận TP.HN lúc bấy giờ như sau :
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ làm địa thế căn cứ xác lập đơn giá thuê đất, thuê đất xuất hiện nước, thuê đất để kiến thiết xây dựng khu công trình ngầm ; xác lập giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê :
|
TT |
Nội dung |
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp |
Đất thương mại dịch vụ |
| 1 | Các Q. : Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Q. Đống Đa | 1,17 | 1,38 |
| 2 | Các Q. : Tây Hồ, CG cầu giấy, TX Thanh Xuân | 1,10 | 1,30 |
| 3 | Các Q. còn lại |
1,02 Xem thêm: PAL – Wikipedia tiếng Việt |
1,17 |
| 4 | Các xã khu vực giáp ranh Q., thị xã thuộc những huyện, những phường thuộc thị xã Sơn Tây | 1,00 | 1,02 |
| 5 | Các xã còn lại | 1,00 | 1,00 |
+ Đối với đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất so với hộ mái ấm gia đình, cá thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất so với diện tích quy hoạnh đất ở vượt hạn mức :
Đối với những Q. Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Q. Đống Đa : Hệ số K = 1,45 ;
– Đối với những Q. Tây Hồ, CG cầu giấy, TX Thanh Xuân : Hệ số K = 1,25 ;
– Đối với những Q. còn lại : Hệ số K = 1,17 ;
– Đối với những xã giáp ranh Q., thị xã của những huyện ; những phường thuộc thị xã Sơn Tây : Hệ số K = 1,10 ;
– Đối với những xã còn lại thuộc những huyện, thị xã Sơn Tây : Hệ số K = 1,02 .
– Tại thành phố Hồ Chí Minh :
+ Trường hợp hộ mái ấm gia đình, cá thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở so với diện tích quy hoạnh đất ở vượt hạn mức, chuyển mục tiêu sử dụng thuộc trường hợp được liên tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất : Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy năm ( 1,5 ) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố pháp luật và công bố .
+ Trường hợp xác lập đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ luân hồi không thay đổi tiên phong ; xác lập đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ luân hồi không thay đổi tiếp theo ; xác lập giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ; xác lập đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng ủy quyền gia tài gắn liền với đất thuê theo pháp luật tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai : Hệ số điều chỉnh giá đất được vận dụng tùy theo mục tiêu sử dụng đất và khu vực như sau :
|
Mục đích sử dụng đất thuê |
Khu vực 1 |
Khu vực 2 |
Khu vực 3 |
Khu vực 4 |
Khu vực 5 |
| Kinh doanh dịch vụ, thương mại ; kinh tế tài chính ; nhà hàng quán ăn ; khách sạn ; nhà ở cho thuê ; văn phòng thao tác và cho thuê . |
2,5 |
2,3 |
2,1 |
1,9 |
1,7 |
| – Sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp ; nhà kho, nhà xưởng ; hoạt động giải trí tài nguyên ; sản xuất vật tư thiết kế xây dựng, gốm sứ ; đất kiến thiết xây dựng khu công trình công cộng có mục tiêu kinh doanh thương mại ; đất thiết kế xây dựng ẩm thực ăn uống, shop thương mại – dịch vụ bán hàng bình ổn giá ; shop xăng dầu ; đất thiết kế xây dựng bệnh viện, phòng khám đa khoa ; trường học . – Xây dựng kiến trúc để chuyển nhượng ủy quyền hoặc cho thuê tại những khu công nghiệp tập trung chuyên sâu, khu công nghiệp ; nhà lưu trú công nhân ; bến cảng, bến tàu, bến phà, bến đò, bến xe, nhà ga, trường bay, đất thiết kế xây dựng kiến trúc cảng hàng không quốc tế trường bay ; trạm trung chuyển rác, nơi để xe ép rác ; sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối . |
1,7 |
1,6 |
1,55 |
1,5 |
Trong đó :
– Khu vực 1, gồm : Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, Q. Tân Bình và Q. Phú Nhuận ;
– Khu vực 2, gồm : Quận 2, Quận 6, Quận 7, Q. Gò Vấp, Q. Quận Bình Thạnh, Q. Tân Phú ;
– Khu vực 3, gồm : Quận 8, Quận 9, Quận 12, Q. Bình Tân, Q. Quận Thủ Đức ;
– Khu vực 4, gồm : Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn ;
– Khu vực 5 : Huyện Cần Giờ .
Quy trình tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?
Quy trình tính giá đất theo hệ số như sau:
Bước 1: Khảo sát thông tin về giá đất thực tế
Khảo sát tối thiểu giá đất của 3 thửa đất được triển khai mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền, đấu giá trong vòng tối đa 24 tháng kể từ thời gian triển khai khảo sát. Việc khảo sát đất sẽ được triển khai tại từng vị trí như lao lý trong bảng giá đất .
Nếu khu vực thực thi định giá thiếu thông tin về giá đất, cần thực thi khảo sát thông tin tại những khu vực lân cận có sự tương đương về điều kiện kèm theo kinh tế tài chính, xã hội và hạ tầng kỹ thuật .
Với những khu vực đất tìm hiểu về khoản thu nhập và ngân sách từ việc sử dụng đất, thiết yếu phải tích lũy thông tin về những khoản này từ tối thiểu 3 thửa đất .
Bước 2: Xác định giá đất phổ biến ở từng vị trí và khu vực
Tiến hành thống kê giá đất theo khu vực đã khảo sát. Đồng thời, xác lập mức giá đất được vận dụng thông dụng trên thị trường. Việc xác lập cần tuân theo pháp luật tại Điều 3, Nghị định 44/2014 / NĐ-CP .
Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung chuyên sâu vào một khoảng chừng giá thì giá đất thông dụng trên thị trường của từng vị trí đất được xác lập bằng cách lấy bình quân số học của những mức giá đất tại vị trí đất đó .
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Bên cạnh hệ số điều chỉnh giá đất là gì, cần nắm được cách xác lập hệ số điều chỉnh giá đất dựa theo những yếu tố sau :
– Giá đất đang được vận dụng trên thị trường thực tiễn
– Điều kiện kinh tế tài chính – xã hội tại từng khu vực đất
– Giá đất căn cứ theo bảng đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành
Bước 4: Tính giá đất của khu vực theo hệ số K
Công thức chuẩn tính giá đất dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất đơn cử tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo lao lý x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh ( Đ ) ( nếu có )
Trong đó : Hệ số điều chỉnh Đ là hệ số điều chỉnh những trục đường giao thông vận tải .
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?. Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ tổng đài 1900 6557 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.
