Câu hỏi:
Chào Luật sư Luật Hoàng Phi, Luật sư cho tôi hỏi : Như thế nào là đăng ký đất đai, nhà tại và gia tài khác gắn liền với đất ? Luật đất đai 2013 pháp luật về yếu tố này như thế nào ? Xin cảm ơn !
Trả lời:
Với câu hỏi thuộc lĩnh vực hỏi đáp đất đai, Luật Hoàng Phi xin được tư vấn như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013). Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013).
Theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai 2013 thì đăng ký đất đai nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Trong đó:
– Đăng ký lần đầu được triển khai trong những trường hợp sau ( khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 ) :
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng ;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký ;
+ Thửa đất được giao để quản trị mà chưa đăng ký ;
+ Nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất chưa đăng ký .
– Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây (khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013):
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng Kèm cho quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất ; thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất ( điểm a ) ;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên ( điểm b ) ;
+ Có biến hóa về hình dạng, size, diện tích quy hoạnh, số hiệu, địa chỉ thửa đất ( điểm c ) ;
+ Có biến hóa về gia tài gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký ( điểm d ) ;
+ Chuyển mục tiêu sử dụng đất ( điểm đ ) ;
+ Có biến hóa thời hạn sử dụng đất ( điểm e ) ;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời hạn thuê ; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất ; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo lao lý của Luật đất đai 2013 ( điểm g ) ;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của vợ và chồng ( điểm h ) ;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất của tổ chức triển khai hoặc của hộ mái ấm gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất ( điểm i ) ;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật (điểm k);
+ Xác lập, biến hóa hoặc chấm hết quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
+ Có đổi khác về những hạn chế quyền của người sử dụng đất ( điểm m ) .
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Ngoài ra, trong các trường hợp nêu tại điểm a, b, h, i, k và 1 trên đây thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất nếu có nhu yếu và có đủ điều kiện kèm theo theo pháp luật của Luật đất đai 2013 và lao lý khác của pháp lý có tương quan ; trường hợp đăng ký dịch chuyển đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất hoặc ghi nhận dịch chuyển vào Giấy ghi nhận đã cấp. Việc đăng ký đất đai, gia tài gắn liền với đất có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính .
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện kèm theo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được trong thời điểm tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định hành động giải quyết và xử lý theo pháp luật của nhà nước .
Đăng ký đất đai không phải là quy định mới của Luật đất đai 2013, tuy nhiên, nếu so sánh với quy định của Luật đất đai 2003 trước đây (Điều 46) thì dễ thấy, quy định của Luật đất đai 2013 chi tiết hơn rất nhiều. Điều 46 Luật đất đai 2003 chỉ quy định 5 trường hợp mà người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký đất đai, tương ứng với 5 khoản. Với quy định mới của Luật đất đai 2013, các trường hợp đăng ký đất đai đã được bổ sung; không những thế, Luật đất đai 2013 còn phân định rõ trường hợp nào là đăng ký lần đầu, trường hợp nào là đăng ký biến động, giúp Nhà nước kiểm soát được tốt hơn hoạt động quản lý và sử dụng đất của các chủ thể.
Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.
Quý vị có thể tham khảo mục Tư vấn pháp luật về những nội dung có liên quan đến bài viết trên như sau:
Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai do thay đổi các thông tin trong sổ đỏ?
Pháp luật lao lý như thế nào về trình tự, thủ tục đăng ký dịch chuyển đất đai, gia tài gắn liền với đất do biến hóa thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận ; giảm diện tích quy hoạnh thửa đất do sụt lún tự nhiên ; đổi khác về hạn chế quyền sử dụng đất ; đổi khác về nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính ; biến hóa về gia tài gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất ?
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi ý kiến đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Trường hợp thuộc nghành nghề dịch vụ đất đai của bạn, chúng tôi xin vấn đáp như sau :
Điều 35 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề được hỏi như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký dịch chuyển .
2. Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ và trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu tương thích pháp luật của pháp lý thì thực thi những việc làm sau đây :
– Trích đo địa chính thửa đất so với trường hợp có biến hóa về diện tích quy hoạnh thửa đất, gia tài gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có map địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất ;
– Trường hợp đăng ký biến hóa diện tích quy hoạnh thiết kế xây dựng, diện tích quy hoạnh sử dụng, tầng cao, cấu trúc, cấp ( hạng ) nhà hoặc khu công trình thiết kế xây dựng mà không tương thích với giấy phép kiến thiết xây dựng hoặc không có giấy phép thiết kế xây dựng so với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy quan điểm của cơ quan quản trị, cấp phép thiết kế xây dựng theo lao lý của pháp lý về thiết kế xây dựng ;
– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác lập và thông tin thu nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính so với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo lao lý của pháp lý ;
– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
– Chỉnh lý, update dịch chuyển vào hồ sơ địa chính, cơ sở tài liệu đất đai ; trao Giấy ghi nhận cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao so với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã .
3. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biển động về các nội dung theo quy định nêu trên thì thực hiện các thủ tục theo quy định đã nêu đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.
