Chuyển nhượng là nhượng lại quyền sở hữu, sử dụng bất động sản hoặc các loại tài sản hợp pháp cho cá nhân, đơn vị khác theo thỏa thuận, hợp đồng.
Trong phạm vi bài viết này, bất động sản Homedy sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về chuyển nhượng là gì và chuyển nhượng, mua bán trong lĩnh vực nhà đất giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về giao dịch trên thị trường bất động sản.
1. Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của những cá thể, tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm tương quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng .
Chuyển nhượng là hành vi pháp lý
Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở (QSH) nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó. Bao gồm:
Điều 4, luật đất đai 2018, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện thay mặt quản trị. Theo điều luật bất động sản, nhà nước trao quyền cho người dân trải qua việc giao đất và cho thuê đất bằng những văn bản pháp lý hay dưới hình thức là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .
Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…
2. Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng
Cả hợp đồng mua và bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là những hợp đồng dân sự, được tạo thành do sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên về xác lập, biến hóa hoặc chấm hết quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự .
2.1.Hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua và bán là sự thoả thuận mua và bán sản phẩm & hàng hóa giữa những bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ và trách nhiệm giao gia tài cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ và trách nhiệm nhận gia tài và trả tiền cho bên bán .
Đối tượng của hợp đồng mua và bán là gia tài được phép thanh toán giao dịch. Trong trường hợp đối tượng người dùng của hợp đồng mua và bán là quyền gia tài thì phải có sách vở hoặc những vật chứng khác chứng tỏ quyền đó thuộc chiếm hữu của bên bán. Ngoài ra những bên tham gia hợp đồng thỏa thuận hợp tác những pháp luật về : Chất lượng của vật mua và bán, giá và phương pháp giao dịch thanh toán, thời hạn thực thi hợp đồng mua và bán, khu vực giao gia tài, phương pháp giao gia tài, nghĩa vụ và trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại, nghĩa vụ và trách nhiệm do giao vật không đúng số lượng, Thời điểm chịu rủi ro đáng tiếc … …
Các gia tài được phép thanh toán giao dịch địa thế căn cứ theo điều 163 bộ luật dân sự năm 2005 lao lý gồm trái phiếu, CP, kỳ phiếu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở …
Trong pháp luật của bộ luật dân sự, luật nhà tại có quy về thanh toán giao dịch nhà ở : Hợp đồng mua và bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp pháp lý có lao lý khác. Áp dụng Đối với hợp đồng mua và bán nhà ở do được góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng mới ( gồm có mua và bán nhà ở có sẵn và mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai ) – Trực tiếp tương quan đến “ quyền sở hữu tài sản sản ”. Hay nói đơn thuần là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác .
2.2. Hợp đồng chuyển nhượng
Tại Nước Ta xuất phát từ chính sách chính trị Đất đai thuộc hình thức chiếm hữu nhà nước, do nhà nước thống nhất quản trị. Quyền sử dụng đất của cá thể, pháp nhân, hộ mái ấm gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá thể, pháp nhân, hộ mái ấm gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất tương thích với pháp luật của Bộ luật này và pháp lý về đất đai .
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa những bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo lao lý của Bộ luật này và pháp lý về đất đai .
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Tên, địa chỉ của những bên ; Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên ; Loại đất, hạng đất, diện tích quy hoạnh, vị trí, số hiệu, ranh giới và thực trạng đất ; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng ; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng ; Giá chuyển nhượng ; Phương thức, thời hạn giao dịch thanh toán ; Quyền của người thứ ba so với đất chuyển nhượng ; Các thông tin khác tương quan đến quyền sử dụng đất ; Trách nhiệm của những bên khi vi phạm hợp đồng .
Ở đây đối tượng người dùng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là sản phẩm & hàng hóa đặc biệt quan trọng mà cá thể, pháp nhân hộ mái ấm gia đình được xác lập quyền sử dụng theo lao lý .
2. Quy định của nhà nước liên quan đến quyền chuyển nhượng
2.1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Các loại đất được phép chuyển nhượng
Để xác lập đất có được phép chuyển nhượng hay không, thứ nhất phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác lập chủ thể đang sử dụng là ai để xác lập sự đặc trưng trong việc chuyển nhượng .
Nhà nước với tư cách là đại diện thay mặt cho toàn dân với hàng loạt chiếm hữu đất đai thực thi việc chuyển giao, phân chia quyền sử dụng đất cho những chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này đa phần được thực thi qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng người dùng hay mục tiêu sử dụng … hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng không thay đổi đất đó ( Điều 17 Luật Đất Đai ) .
Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng, đơn cử so với những chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau :
Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế tài chính được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gia tài thuộc chiếm hữu của mình gắn liền với đất .
Tuy nhiên so với tổ chức triển khai sự nghiệp công lập mà có tự chủ kinh tế tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng ; việc triển khai những quyền này phải được sự chấp thuận đồng ý bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh thương mại có doanh thu và không vì mục tiêu kiến thiết xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất hàng loạt .
Thứ hai, so với hộ mái ấm gia đình hay cá thể sử dụng đất : Điều 179 Luật Đất Đai Hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức ; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê ; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ; đất nhận quy đổi, nhận chuyển nhượng, nhận khuyến mãi ngay cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật của pháp lý .
b. Điều kiện với QSD đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có những quyền pháp luật tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện kèm theo bắt buộc trước hết phải có giấy ghi nhận thay mặt đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 .
Hơn nữa, Nhà nước đang triển khai chủ trương đẩy nhanh tiến trình cấp Giấy chứng nhận những loại đất cho người sử dụng, trước khi cấp Giấy chứng nhận người sử dụng phải nộp những loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất địa thế căn cứ vào loại đất, thời hạn sử dụng, giá trị đất – số tiền phải nộp có giá trị khá lớn với hầu hết người dân, thế cho nên những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường cho người sử dụng đất được nợ những loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất và có ghi trên Giấy ghi nhận .
Người dân cần nộp các khoản lệ phí trước bạ theo quy định
Khi dân cư có nhu yếu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ bắt buộc phải triển khai xong trả nợ cho Nhà nước, thường việc trả nợ này phải được thực thi trước khi những bên lập văn bản chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168 .
Khi triển khai việc trả nợ, triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó triển khai việc xác nhận đã triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy ghi nhận đã cấp. Khi đó những bên nhận chuyển nhượng và những cơ quan công chứng, xác nhận, Tài nguyên môi trường tự nhiên, thuế mới hoàn toàn có thể phân biệt để triển khai thủ tục thiết yếu để bên nhận chuyển nhượng được hưởng vừa đủ quyền lợi và nghĩa vụ của mình .
Ví dụ :
Ông Nguyễn Văn A có mảnh đất 80 mét vuông đến ngày 02/10/2017 ông được Ủy Ban Nhân Dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất, khi cấp Giấy chứng nhận trên ông phải nộp tiền sử dụng đất và phí trước bạ nhà đất là 60.000.000 đồng, do thực trạng khó khăn vất vả ông có làm đơn ý kiến đề nghị Ủy Ban Nhân Dân huyện B cho ông được nợ tiền thuế và phí trên .
Căn cứ vào những pháp luật của pháp lý, Ủy Ban Nhân Dân huyện B vẫn cấp Giấy ghi nhận cho ông nhưng trên trang 3 có ghi rõ : “ Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ ” và cấp Giấy chứng nhận trên cùng ngày cho ông. Ngày 05/5/2019 do nhu yếu chuyển nhượng thửa đất trên ông A muốn chuyển nhượng cho ông C .
Đối với trường hợp này, khi ra Văn phòng công chứng cần hướng dẫn cho ông A nộp số tiền còn nợ trên, sau đó ông cầm biên lai nộp tiền đến cơ quan tài nguyên của Ủy Ban Nhân Dân huyện B ghi vào dưới trang 3 Giấy ghi nhận là : “ Đã hoàn thành xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính ” sau đó ký và đóng dấu của cơ quan tài nguyên. Lúc này mảnh đất trên sẽ đủ điều kiện kèm theo công chứng chuyển nhượng cho ông C .
Những thông tin trên hy vọng giúp bạn hiểu hơn về khái niệm chuyển nhượng và những thông tin về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản!
>>> XEM THÊM:
Hợp đồng sang nhượng cửa hàng, chuyển nhượng quán 2021
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng luật, cập nhật 2021
N.Phương (Tổng hợp)
Theo Homedy Blog Tư vấn
