Công ty Luật Hồng Bàng xin gửi tới quý khách hàng bài viết về Thế chấp quyền sử dụng đất. Để được giải đáp những vướng mắc về các vấn đề pháp lý cũng như tiết kiệm thời gian và công sức của bản thân, xin quý khách liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6575.
-
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.
Thời điểm để hoàn toàn có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng nhà nước, theo lao lý tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được triển khai quyền thế chấp sau khi có quyết định hành động giao đất, cho thuê đất của nhà nước ; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực thi quyền thế chấp khi có đủ điều kiện kèm theo để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính so với nhà nước thì phải thực thi xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính trước khi thực thi việc thế chấp .
Ngoài điều kiện kèm theo phải có giấy ghi nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng nhà nước, Điều 188 Luật Đất đai 2013 pháp luật người sử dụng đất phải có thêm những điều kiện kèm theo khác gồm : đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất ( thế chấp trong hời hạn sử dụng đất )
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại, còn phải tuân thủ điều kiện kèm theo thế chấp nhà ở lao lý tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “ Điều kiện của nhà tại tham gia thanh toán giao dịch ”, đơn cử là nhà ở phải có giấy ghi nhận quyền sở hữu theo pháp luật của pháp lý .
Điều 188 Luật Đất đai 2013 lao lý việc thế chấp quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính .
-
Thủ tục thế chấp để vay ngân hàng theo quy định mới nhất
Theo niềm tin điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng nhà nước, bảo vệ việc triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả nợ của bên vay vốn ( hoàn toàn có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3 ) với bên nhân thế chấp là ngân hàng nhà nước .
Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài sản. Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“. Khoản 3 điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“
Khác với bộ luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự năm ngoái có lao lý rõ ràng 2 trường hợp : thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp gia tài gắn liền với đất ( Điều 325 ) Và Thế chấp gia tài gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất ( Điều 326 ) .
Khi thực thi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất, ngân hàng nhà nước sẽ thực thi những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với người mua là bên thế chấp :
- Kiểm tra tính pháp của gia tài thế chấp theo pháp luật tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “ Điều kiện thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng Kèm cho, thế chấp quyền sử dụng đất ; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất ”, gồm : ( 1 ) Kiểm tra Giấy ghi nhận hoặc những sách vở hợp pháp khác pháp luật tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác lập tính xác nhận của giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính tương quan đến quyền sử dụng đất ; ( 2 ) Kiểm tra lại chính quyền sở tại địa phương để xác lập đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
- Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và thực thi định giá gia tài ;
- Nhận bản gốc giấy ghi nhận hoặc những sách vở hợp pháp khác theo lao lý của Luật Đất đai 2013 ;
- Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng nhà nước và bên thế chấp ( người có quyền sử dụng đất ), thực thi công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức triển khai hành nghề công chứng ;
-
Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Sau khi đã ĐK thế chấp tại Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất, những thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất .
CÔNG TY LUẬT HỒNG BÀNG
Trân trọng !
