Pháp lý dự án so với người mua hay người bán từ trước đến nay luôn được nhìn nhận là yếu tố cốt lõi có đặc thù quyết định hành động đến sự “ thành công xuất sắc ”. Vậy pháp lý dự án là gì ? Cơ sở pháp lý của dự án là gì ? Pháp lý dự án gồm có những gì ? Câu vấn đáp sẽ có ngay trong bài viết sau đây. Mời những bạn cùng theo dõi nhé.
1/ Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý dự án là hàng loạt những sách vở, hồ sơ mà một dự án góp vốn đầu tư cần phải đó theo lao lý của pháp lý. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500, Giấy phép thiết kế xây dựng, Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, … Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt quá trình từ khi sẵn sàng chuẩn bị dự án, tiến hành dự án đến lúc hoàn thành xong.
Chủ góp vốn đầu tư cần phải nắm được những điều này để bảo vệ triển khai đúng theo lao lý. Mục đích là để dự án sẽ bảo vệ quy trình tiến độ đề ra bắt đầu, không bị gián đoạn, lê dài thời hạn thực thi.
Thị phần bất động “ sạch ” trong những năm gần đây đang là khuynh hướng được rất nhiều người yêu thích. Vì không ít trường hợp chủ góp vốn đầu tư tận dụng kẽ hở pháp lý để “ lách luật ”, kêu gọi vốn trái phép từ người mua của họ. Đặc biệt là ở thời gian nhiều năm về trước, thị trường Bất Động Sản Nhà Đất trong nước vẫn chưa tăng trưởng mạnh, khung pháp lý bất động sản vẫn đang trong quy trình triển khai xong tất yếu không hề tránh khỏi thiếu sót. Dự án “ ma ”, dự án lừa đảo liên tục “ hoành hành ” khiến tâm ý người mua không khỏi sự lo âu. Nhưng ngày này, mạng lưới hệ thống pháp lý cũng được bổ trợ, sửa đổi, triển khai xong để “ vá ” lại những kẽ hở đó. Song song với đó là người mua cũng dữ thế chủ động khám phá pháp lý nhiều hơn, không còn chủ quan nghe theo “ lời ngon tiếng ngọt ” của bên bán, chủ góp vốn đầu tư nữa. Nói như vậy không hẳn là tổng thể những dự án góp vốn đầu tư lúc bấy giờ đều bảo vệ pháp lý vừa đủ, rõ ràng. Đâu đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều dự án ma, dự án lừa đảo. Pháp lý dự án vẫn luôn là mục tiêu cho bất kể ai muốn tham gia vào nghành nghề dịch vụ này.
2/ Tính pháp lý của dự án là gì?
Tính pháp lý của dự án bất động sản hoàn toàn có thể được hiểu là dự án đã triển khai những thủ tục pháp lý theo pháp luật hay chưa. Nếu chưa thì dự án được xem là không bảo vệ tính pháp lý hoặc thiếu tính pháp lý. Dự án này khi mua và bán, thanh toán giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng tiếc, đặc biệt quan trọng là cho người mua nhiều nhất. Nếu đã triển khai vừa đủ thì dự án được xem là bảo vệ tính pháp lý hoặc đủ tính pháp lý. Các bên tham gia mua và bán dự án sẽ cảm thấy yên tâm hơn vì hoàn toàn có thể bảo vệ được quyền lợi và nghĩa vụ chính đáng của mình.
Hiện nay, dự án bảo vệ tính pháp lý luôn được thị trường săn lùng can đảm và mạnh mẽ. Đặc biệt là tính thanh khoản tương đối cao. Khách hàng đã cảm thấy quá “ sợ ” với hàng loạt dự án lừa đảo Open. Họ sẵn sàng chuẩn bị gật đầu chi trả số tiền cao hơn, nhận được quyền lợi ít hơn để lựa chọn một dự án bảo đảm an toàn.
3/ Pháp lý dự án bao gồm những gì?
Trên trong thực tiễn, tùy thuộc vào loại dự án khác nhau mà những thủ tục pháp lý cũng có vài chỗ khác nhau. Nhưng thường thì pháp lý dự án thiết kế xây dựng sẽ gồm có những sách vở sau đây :
- Quyết định phê duyệt 1/500
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất)
- Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
- Giấy phép xây dựng
- Biên bản nghiệm thu phần móng
- Giấy bảo lãnh của ngân hàng
- …
Bên cạnh đó, pháp lý dự án cũng gồm có tổng thể quy trình tiến độ triển khai những thủ tục pháp lý trong suốt quy trình tiến độ của dự án. Có thể hiểu đơn thuần hơn, một dự án góp vốn đầu tư được chia thành nhiều quá trình nhỏ khác nhau. Pháp lý dự án được ví như tờ “ giấy thông hành ” đi cùng dự án qua những quá trình. Chủ góp vốn đầu tư nên tham vấn thông tin từ luật sư để kịp thời triển khai cho tương thích.
4/ Pháp lý của dự án đất nền
Phân khúc đất nền từ trước đến nay vẫn là kênh góp vốn đầu tư phổ cập được nhiều người ưu thích. Điểm điển hình nổi bật ở phân khúc này là tính không thay đổi và tính thanh khoản so với những mô hình khác. Nhưng đó là so với dự án đất nền có rất đầy đủ pháp lý. Còn dự án không bảo vệ pháp lý thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đáng tiếc. Vậy pháp lý của dự án đất nền như thế nào thì bảo vệ ?
4.1/ Hồ sơ pháp lý dự án đất nền
Theo pháp luật lúc bấy giờ, hồ sơ pháp lý của dự án đất nền hoàn hảo gồm có những loại sách vở sau :
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha). Hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha).
- Với dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng phải được cấp công văn Chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, hạ tầng kỹ thuật giao thông, cấp thoát nước. Sau đó làm tờ trình gửi lên UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Trường hợp dự án xây dựng nhà ở phải đảm bảo thực hiện đúng theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt trước đó.
4.2/ Đất nền đủ điều kiện mua bán khi nào?
Để vấn đáp cho câu hỏi này, phải dựa trên nhiều địa thế căn cứ pháp lý đơn cử như sau : 1 / Điểm a Khoản 1 Điều 194 bộ Luật đất đai 2013 pháp luật : Việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong dự án góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kinh doanh thương mại nhà ở được triển khai theo pháp luật sau đây : Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh địa thế căn cứ vào lao lý của nhà nước về điều kiện kèm theo loại đô thị để cho phép chủ góp vốn đầu tư dự án góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kinh doanh thương mại nhà ở được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành xong góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng kiến trúc và nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính về đất đai. 2 / Điều 41 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP về Điều kiện chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong dự án góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng kinh doanh thương mại nhà tại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê ( Tham khảo chi tiết cụ thể tại Nghị định ). 3 / Khoản 1 Điều 155 Luật kinh doanh thương mại bất động sản lao lý về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thương mại : Có sách vở về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, phong cách thiết kế bản vẽ kiến thiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép thiết kế xây dựng so với trường hợp phải có Giấy phép thiết kế xây dựng, sách vở về nghiệm thu sát hoạch việc triển khai xong thiết kế xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo quá trình dự án ; trường hợp là nhà nhà ở, tòa nhà hỗn hợp có mục tiêu để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu sát hoạch đã triển khai xong xong phần móng của tòa nhà đó. 4 / Khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013 / NĐ-CP về Quản lý góp vốn đầu tư tăng trưởng đô thị pháp luật : Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật đơn cử những khu vực được triển khai chuyển quyền sử dụng đất đã được góp vốn đầu tư hạ tầng cho người dân tự thiết kế xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết cụ thể của dự án đã được phê duyệt, sau khi có quan điểm thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Tóm lại:
- Đối với dự án đất nền thông thường thì đủ điều kiện để mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đầy đủ. Theo đó, để xác định tính pháp lý dự án thì người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ đã thực hiện nghĩa tài chính.
- Đối với đất nền nằm trong dự án phát triển đô thị được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thực hiện mua bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý thì mọi giao dịch, hợp đồng đều bị vô hiệu. Khi đó, một trong các bên có quyền không thực hiện đúng theo hợp đồng và yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu. Người mua thường sẽ gánh chịu nhiều thiệt hại hơn (nếu có).
4.3/ Quy trình bán đất nền dự án
Quy trình bán đất nền dự án thường sẽ thực thi theo những bước sau :
- Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Chủ đầu tư được phép ký hợp đồng bán thửa đất cho khách hàng.
- Trường hợp đất nền sẽ xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư được ký hợp đồng sau khi được Sở Xây dựng phê duyệt.
- Sau khi nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.
4.4/ Những lưu ý về pháp lý dự án đất nền cần biết trước khi mua
Để xem xét pháp lý của một dự án có bảo vệ hay không trên trong thực tiễn không đơn thuần như tất cả chúng ta nghĩ. Vì vậy, để hạn chế rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể gặp phải thì người mua nên kiểm tra pháp lý dự án đất nền, đồng thời chú ý quan tâm một số ít yếu tố sau đây :
- Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện truyền thông và tìm hiểu thực tế qua người dân địa phương, cơ quan chức năng.
- Kiểm tra phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất cùng các giấy tờ liên quan khác.
- Chú ý các điều khoản được nêu trong hợp đồng. Cần chủ động bổ sung, điều chỉnh, góp ý nếu cảm thấy còn vấn đề chưa hợp lý, chưa đảm bảo quyền lợi cho bạn tốt nhất.
- Tránh việc mua đất chung sổ vì vướng phải rất nhiều thủ tục phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu xảy ra tranh chấp với người khác thì mất nhiều thời gian để giải quyết.
Nên xem : 04 chú ý quan tâm về pháp lý khi mua đất dự án
5/ Cơ sở pháp lý của dự án là gì?
Trước tiên, cần phải hiểu được cơ sở pháp lý là gì. Cơ sở pháp lý là nền tảng để thiết kế xây dựng nên những lao lý trong tổ chức triển khai, trong những mối quan hệ, trong bất kể hoạt động giải trí nào với mục tiêu tạo ra sự thống nhất quy tắc chung. Theo đó, mọi người cần phải triển khai theo. Nếu không triển khai thì hoàn toàn có thể bị giải quyết và xử lý theo pháp lý bằng nhiều hình thức đơn cử khác nhau. Cơ sở pháp lý của dự án là những quyết định hành động, văn bản pháp lý phát hành về góp vốn đầu tư, thiết kế xây dựng những dự án. Được pháp luật đơn cử trong những văn bản lao lý pháp lý hiện hành. Mọi dự án từ quy trình sẵn sàng chuẩn bị đến khi hoàn thành xong đều phải dựa trên cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, tương thích. Và cũng dựa vào đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ triển khai xử phạt so với dự án có sai phạm. Bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp của mỗi người trước pháp lý.
6/ Một số khó khăn về thực hiện pháp lý dự án hiện nay
Để bảo vệ pháp lý dự án góp vốn đầu tư được hoàn thành xong, chủ góp vốn đầu tư phải địa thế căn cứ trên nhiều pháp luật khác nhau. Tuy nhiên, quy trình thực thi không khỏi gặp phải một số ít khó khăn vất vả nhất định hoàn toàn có thể kể đến như sau :
6.1/ Về cơ sở pháp lý
Hiện nay, hoàn toàn có thể nhận thấy rằng những pháp luật về pháp lý dự án nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp lý khác nhau. Để triển khai cho đúng yên cầu phải khám phá thông tin khá nhiều. Đối với những dự án góp vốn đầu tư thì 5 nghành tương quan đa phần đó là pháp lý về đất đai, pháp lý về kiến thiết xây dựng, pháp lý về quy hoạch, pháp lý về góp vốn đầu tư và pháp lý về thiên nhiên và môi trường. Ngoài ra còn có nhiều pháp luật đơn cử khác nữa của cơ quan chức năng ở từng địa phương. Mặt khác, pháp luật pháp lý ở mỗi quy trình tiến độ, mỗi thời gian khác nhau sẽ có hướng kiểm soát và điều chỉnh sao cho tương thích với điều kiện kèm theo thực tiễn. Chủ góp vốn đầu tư cũng phải update kịp thời để thực thi cho đúng. Chính vì lẽ đó mà chủ góp vốn đầu tư gặp không ít khó khăn vất vả khi khám phá và triển khai.
6.2/ Về thực tiễn áp dụng
Trên trong thực tiễn, ở một số ít địa phương vẫn còn hạn chế trong quy trình giải quyết và xử lý những thủ tục cho dự án góp vốn đầu tư một cách nhanh gọn. Nhược điểm nằm ở chỗ sự phối hợp, san sẻ thông tin, thẩm quyền giữa những cơ quan quản trị chưa có tính thống nhất. Điều này dẫn đến việc lê dài thời hạn triển khai thủ tục, “ đẻ ” ra thêm nhiều thủ tục “ con ”, làm phức tạp hóa tiến trình pháp lý dự án, hồ sơ, sách vở bị trùng lặp không thiết yếu. Nhìn chung, mạng lưới hệ thống pháp lý ở nước ta chỉ mang tính triển khai xong tương đối. Ở một số ít nơi đã thực thi việc cải cách thủ tục hành chính hiệu suất cao, giúp đơn giản hóa một số ít thủ tục, tạo điều kiện kèm theo cho những cá thể, tổ chức triển khai thực thi đúng theo lao lý.
7/ Các bước trong quy trình pháp lý dự án
Căn cứ vào khung pháp lý của thị trường bất động sản mới nhất lúc bấy giờ, một dự án BĐS Nhà Đất bảo vệ pháp lý rất đầy đủ phải triển khai tiến trình pháp lý dự án sau đây :
- Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
- Lập quy hoạch chi tiết 1/500
- Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình trong dự án
- Xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Lưu ý: Mỗi dự án khác nhau sẽ có những quy định chung và riêng nhất định. Quy trình đề cập ở đây chỉ mang tính chất đại diện và tham khảo.
Tổng kết
Qua bài viết trên về pháp lý dự án đã cho thấy được tầm quan trọng của nó so với một dự án góp vốn đầu tư bất động sản bất kể lúc bấy giờ. Pháp lý luôn đi cùng với dự án trong suốt cả tiến trình từ khi chưa mở màn đến lúc hoàn thành xong và thực thi mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền. Chủ góp vốn đầu tư cần phải tráng lệ triển khai đúng những thủ tục pháp lý mà pháp lý đã lao lý đơn cử trong những văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời phải liên tục update những lao lý mới, thủ tục mới. Và thiết yếu có sự tương hỗ của luật sư, chuyên viên để thanh tra rà soát, tư vấn pháp lý giúp đẩy nhanh quá trình triển khai xong dự án như đã đề ra với tỷ suất rủi ro đáng tiếc thấp nhất hoàn toàn có thể.
Còn đối với người mua, cần phải hết sức cẩn thận trong quá trình tìm hiểu, trao đổi, ký kết hợp đồng mua bán dự án bất động sản. Dù cho đó là dự án nhỏ hay lớn thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Dự án “ma”, dự án lừa đảo thì luôn nằm đâu đó ở xung quanh. Kẻ xấu không còn đơn thuần như trước đây nữa để mọi người có thể phát hiện nhanh chóng. Ngày nay, họ núp dưới bóng của các “nhân viên ngân hàng”, “chuyên viên bất động sản”, “môi giới” với đa dạng hình thức, chiêu trò được sử dụng. Nếu không cẩn thận, khách hàng dễ dàng rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. Trong mọi tình huống, pháp lý dự án vẫn được đánh giá là nhân tố quan trọng hàng đầu. Hãy trở thành người mua thông minh và tinh tế bằng cách chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật!
Trần Hải
Mình là Hải Trần, là cựu sinh viên khoa Báo chí truyền thông online của Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn Tp. HCM. Mình hiện đang là Content Writer tại Công ty Trần Anh với gần 8 năm trong nghề. Nếu bạn đang tìm kiếm những thông tin mới nhất và đúng chuẩn nhất, đừng bỏ lỡ những nội dung được san sẻ tại đây nhé !
