2695 lượt xemNgày đăng : 11:18:47 Sáng 07/07/2021
Đất đấu giá là một trong những khái niệm về đất đai được nhiều người quan tâm, nhất là những người đầu tư bất động sản. Ưu – nhược điểm, tính pháp lý, quy trình cấp sổ đỏ cho loại đất này sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.
Chắc hẳn bạn đã từng nghe qua khái niệm đất đấu giá, tuy nhiên chưa thực sự hiểu đây là loại đất gì, việc mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền như thế nào mới đúng pháp luật hiện hành. Đặc biệt, yếu tố cấp sổ đỏ chính chủ cho đất đấu giá luôn khiến người mua do dự, trăn trở trước khi quyết định hành động xuống tiền .
Trong phạm vi bài viết này, Quyducland.vn xin chia sẻ tới bạn đọc những thông quan tổng quan nhất về loại đất nói trên.
Đất đấu giá là gì?
Đất đấu giá là các khu đất được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai bởi UBND cấp huyện, quận trở lên. Mục đích chính của việc bán đấu giá đất là để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng (dự án xây dựng hoặc cải tạo) tại địa phương có đất đấu giá đó.
Theo lao lý hiện hành, để được đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất cần phân phối được những điều kiện kèm theo sau đây :
Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp, khiếu kiện .
Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung .
Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá đất .
Thứ tư, khu đất đấu giá có rất đầy đủ hạ tầng, mạng lưới hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới hệ thống cấp điện, đường giao thông vận tải …
Việc đấu giá đất sẽ được tổ chức triển khai bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong quy trình đấu giá, người trả mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. quản trị Ủy Ban Nhân Dân sẽ ra quyết định hành động trúng đấu giá đất. Sau khi có người trúng đấu giá đất sẽ kéo theo sự biến hóa về người sử dụng khu đất đó và người sử dụng đất này cần phải ĐK dịch chuyển đất đai, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ chính chủ .
Ưu, nhược điểm của đất đấu giá?
Nắm rõ ưu điểm và nhược điểm của loại đất này sẽ giúp người mua, nhà đầu tư ra quyết định cuối cùng về việc có nên mua đất đấu giá hay không.
Ưu điểm
Như chúng ta đã biết, đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp huyện, quận trở lên tổ chức đấu giá công khai cho người dân mua nên loại đất này sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội so với các khu đất thông thường, cụ thể như sau:
Đất đấu giá có pháp lý rõ ràng, đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng đất nên không bị tranh chấp, lấn chiếm, chồng lấn, không dính quy hoạch “ treo ” .
Theo quyết định hành động trúng đấu giá do quản trị Ủy Ban Nhân Dân ký, người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào Chi tiêu Nhà nước nên không lo bị môi giới làm giá, bị kẻ xấu trục lợi .
Sau khi hoàn thành xong nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người mua đất đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ chính chủ ) thay mặt đứng tên mình .
Đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ khu quy hoạch, tọa lạc ở vị trí đẹp, gần TT, có hạ tầng tốt, thuận tiện liên kết giao thông vận tải ( gần trường học, khu văn hóa truyền thống, Ủy Ban Nhân Dân ) .
Khu đất đấu giá được góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng hạ tầng vừa đủ ( đường nhựa hoặc bê tông trải rộng, điện chiếu sáng, hoạt động và sinh hoạt, cấp thoát nước … ), bảo vệ tiêu chuẩn hiện hành trước khi chuyển giao cho người mua .
Tính từ ngày có quyết định hành động trúng đấu giá, thời hạn nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước hoàn toàn có thể lê dài tới 3 tháng. Quy định này tạo điều kiện kèm theo cho người mua có thời hạn chuẩn bị sẵn sàng kinh tế tài chính .
Ngân hàng cho người mua đất vay bù đắp thanh toán giao dịch số tiền trúng đấu gia và thường được định giá cao hơn so với đơn giá trong quyết định hành động trúng đấu giá .
Khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người dân được thiết kế xây dựng 100 % diện tích quy hoạnh đất và được tự phong cách thiết kế .
Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, đất đấu giá cũng tồn tại một số nhược điểm sau đây, người mua cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.
Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, việc cạnh tranh đối đầu thường rất lớn. Do đó, những người mua có nhu yếu ở thực đa phần không trúng thầu .
Khách hàng tham gia đấu giá trực tiếp thường không trúng do giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp. Thông thường, người mua sẽ địa thế căn cứ vào giá khởi điểm để trả giá mà không tính tới giá trị thực cũng như ưu điểm của khu đất được đưa ra đấu giá .
Như vậy, tuy có nhiều ưu điểm hơn so với những bất động sản thường thì nhưng đất đấu giá vẫn tiềm ẩn nhiều bất lợi, rủi ro đáng tiếc với nhiều người mua, nhất là những người mua lần đầu, chưa có kinh nghiệm tay nghề đấu giá đất .
Đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?
Theo lao lý của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây :
Giao đất ở tại nông thôn và đô thị cho cá thể, hộ mái ấm gia đình .
Cho thuê đất, giao đất so với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất .
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng cho mục tiêu công ích để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy hải sản .
Cho thuê đất và giao đất so với đất Nhà nước tịch thu do sắp xếp lại, giải quyết và xử lý cơ sở hoạt động giải trí sự nghiệp, trụ sở thao tác, cơ sở sản xuất, kinh doanh thương mại mà gia tài gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước .
Đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở với mục tiêu cho thuê mua, bán hoặc cho thuê .
Đầu tư thiết kế xây dựng kiến trúc cho thuê / chuyển nhượng ủy quyền .
Sử dụng quỹ đất tạo vốn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng kiến trúc .
Sử dụng đất dịch vụ, thương mại ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp .
Với những trường hợp nêu trên, Nhà nước thực thi cho thuê đất, giao đất không trải qua đấu giá nếu đất đưa ra đấu giá không có người tham gia đấu giá hoặc nếu chỉ có 01 người ĐK đấu giá hoặc đấu giá tối thiểu 02 lần tuy nhiên không thành .
Các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất gồm :
Sử dụng đất được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành .
Giao đất ở cho cá thể, hộ mái ấm gia đình có hộ khẩu thường trú tại thị xã thuộc vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở .
Sử dụng đất lao lý tại điểm b, điểm g, Khoản 1, Khoản 2, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 .
Giao đất không thu tiền sử dụng đất .
Đất được sử dụng cho mục tiêu hoạt động giải trí tài nguyên ;
Sử dụng đất cho mục tiêu góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản nhà ở công vụ, nhà tại xã hội, tái định cư .
Giao đất ở cho cán bộ, khu vui chơi giải trí công viên chức chuyển nơi công tác làm việc theo quyết định hành động điều động của cơ quan có thẩm quyền .
Giao đất ở cho cá thể, hộ mái ấm gia đình có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở .
Những trường hợp khác do Thủ tướng quyết định hành động .
Nguyên tắc, điều kiện tổ chức đấu giá đất
Nguyên tắc đấu giá đất
Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 117, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Thứ nhất, việc đấu giá phải được triển khai công khai minh bạch, bình đẳng, trung thực, khách quan, liên tục nhằm mục đích bảo vệ quyền hạn hợp pháp của những chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .
Thứ hai, việc đấu giá đất cần được thực thi đúng thủ tục, trình tự theo pháp luật của pháp lý về đấu giá gia tài và đất đai .
Điều kiện thực hiện đấu giá đất
Theo quy định tại Điều 119, Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất là:
– Có giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
– Khu đất đưa ra đấu giá đã được giải phóng mặt phẳng và đất có gia tài gắn liền với đất mà gia tài đó thuộc chiếm hữu nhà nước .
– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
Hội đủ những điều kiện kèm theo sau thì cá thể, tổ chức triển khai mới được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất :
– Phải bảo vệ những điều kiện kèm theo để triển khai dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư theo pháp luật tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2013 so với trường hợp cho thuê đất, giao đất để thực thi dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư .
– Phải thuộc đối tượng được cho thuê đất, giao đất bởi Nhà nước theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013.
Về giá khởi điểm đấu giá, Thông tư 02/2015 / TT-BTC nêu rõ, quản trị Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh là người quyết định giá khởi điểm đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, quản trị Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh cũng hoàn toàn có thể ủy quyền, phân cấp cho quản trị Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện, Giám đốc Sở Tài chính quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất .
Về việc thiết kế xây dựng hội đồng đấu giá đất, có 02 trường hợp như sau :
Một là thực thi cho thuê đất, giao đất so với đất dành cho mục tiêu triển khai dự án Bất Động Sản, với giá trị lớn tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên tại những tỉnh .
Hai là thực thi cho thuê đất, giao đất so với cá thể, hộ mái ấm gia đình, tổ chức triển khai nhằm mục đích mục tiêu triển khai dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư ; hoặc giao đất ở cho cá thể, hộ mái ấm gia đình thuộc địa phận miền núi và cho thuê đất không tổ chức triển khai bán đấu giá theo pháp luật hiện hành .
Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?
Dễ dàng nhận thấy, đất đấu giá là mô hình bất động sản có tính pháp lý rất rõ ràng. Bởi lẽ, người bán đất trong trường hợp này chính là Nhà nước chứ không phải là người dân, nhà đầu tư, chủ góp vốn đầu tư như thường thì. Chính vì thế, người mua đất cũng thuận tiện vay vốn ngân hàng nhà nước hơn bởi họ không cần phải thẩm tra nguồn gốc cũng như tính pháp lý của khu đất .
Theo lao lý tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014 / TT-BTNMT, sau khi người trúng đấu giá đất hoàn thành xong việc nộp tiền vào kho bạc Nhà nước sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ chính chủ ). Hơn nữa thời hạn cấp sổ đỏ chính chủ cũng rất nhanh bởi nguồn gốc đất rõ ràng, pháp lý không thiếu .
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
Theo quy định hiện hành, để xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ với các loại giấy tờ, tài liệu như sau:
Đơn ĐK dịch chuyển đất đai và gia tài gắn liền với đất .
Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất .
Bản sao sách vở chứng tỏ việc đã triển khai những nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính về đất đai khi được Nhà nước cho thuê đất, giao đất trải qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất .
Sơ đồ hoặc trích đo địa chính so với thửa đất trúng đấu giá đang xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Văn bản hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất theo nhu yếu của chủ sở hữu tài sản, người sử dụng đất, hoặc nhu yếu của cơ quan thi hành án, tòa án nhân dân nhân dân đã được thi hành .
Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đấu giá gồm các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ đầy đủ và hợp pháp tại UBND cấp huyện, quận nơi có bất động sản. Thành phần hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá gồm các loại giấy tờ, tài liệu đã nêu ở phần trên.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng tại UBND cấp huyện, quận là đơn vị tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá. Trong thời hạn 15 ngày, cơ quan này sẽ:
– Xác nhận thực trạng đất, nguồn gốc đất, thực trạng tranh chấp, thời gian sử dụng đất .
– Niêm yết hiệu quả kiểm tra hồ sơ một cách công khai minh bạch .
– Gửi hồ sơ xin cấp sổ đỏ chính chủ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Bước 3: Trả kết quả
Trách nhiệm của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là thẩm tra hồ sơ. Đồng thời, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, gửi kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ký giấy ghi nhận quyền sử dụng đất theo chuyển nhượng ủy quyền và gửi Giấy ghi nhận đã ký cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất .
Sau đó, Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất sẽ trao giấy ghi nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá đất, đồng thời update thông tin vào sổ địa chính .
Thời gian cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là bao lâu?
Theo quy định hiện hành, việc cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là lần cấp Giấy chứng nhận lần đầu tiên. Theo điểm a, Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời hạn cấp sổ đỏ cho đất đấu giá như sau:
Việc ĐK đất đai và gia tài gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng gia tài khác gắn liền với đất trong thời hạn không quá 30 ngày .
Như vậy, so với đất đấu giá, thời hạn cấp sổ đỏ chính chủ là không quá 30 ngày .
Các khoản thuế, phí phải nộp khi cấp sổ đỏ chính chủ cho đất trúng đấu giá
Như đã trình diễn ở trên, đất trúng đấu giá là một trong những trường hợp được cấp sổ đỏ chính chủ theo pháp luật của pháp lý hiện hành. Theo đó, những khoản thuế phí phải nộp khi cấp Giấy ghi nhận cho đất trúng đấu giá cũng tương tự như như cấp sổ đỏ chính chủ lần đầu với những trường hợp khác. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và những khoản thuế, phí có tương quan khác .
Tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
Điều 107, Luật Đất đai năm 2013 quy định, các khoản thu tài chính từ đất đai gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất. Cùng với đó là tiền sử dụng đất đối với trường hợp trúng đấu giá được quy định tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP, cụ thể:
“ Tổ chức kinh tế tài chính, hộ mái ấm gia đình, cá thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trải qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá. ”
Theo pháp luật trên thì số tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đất phải nộp chính là số tiền trúng đấu giá .
Lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
Khi đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất trúng đấu giá, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể, theo Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC, Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC, lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Các khoản thuế, phí khác khi xin cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá
Ngoài tiền sử dụng đất là lệ phí trước bạ, khi xin cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá, người sử dụng đất còn phải nộp một số khoản thuế, phí khác như phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí lập bản đồ địa chính, phí đo đạc… Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quy định mức thu cụ thể đối với các khoản phí này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.
Có nên mua đất đấu giá không? Đất đấu giá có được chuyển nhượng?
Với những ưu điểm vượt trội về mặt pháp lý, nguồn gốc đất đấu giá, thủ tục cấp sổ đỏ nêu trên, bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi mua đất đấu giá. Thế nhưng, trước khi xuống tiền, người mua nên tìm hiểu về giá cả, nên so sánh giá giữa các khu vực để tránh mua phải đất với mức giá quá cao so với tiềm năng, giá trị thật của mảnh đất, khu đất.
Theo lao lý của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất trúng đấu giá được thực thi những quyền chuyển nhượng ủy quyền, quy đổi, cho thuê lại, cho thuê, Tặng Kèm cho, thừa kế, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi bảo vệ những điều kiện kèm theo như sau :
Có Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ chính chủ ) ;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
Đất không có tranh chấp ;
Không còn nợ nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính với Nhà nước ;
Trong thời hạn sử dụng đất .
Với những thông tin mà Quyducland. vn san sẻ trên đây, bạn đọc sẽ có được cái nhìn tổng quan về đất đấu giá, giải đáp vướng mắc về việc có nên mua loại đất này, rủi ro đáng tiếc gặp phải, quy trình tiến độ cấp sổ đỏ chính chủ cho đất trúng đấu giá thế nào … Qua đó, giúp người mua tự tin hơn, yên tâm hơn khi xuống tiền mua đất đấu giá .
Theo Lam Giang/ Thanh Niên Việt
Cảm ơn quý khách đã theo dõi thông tin trên Website của chúng tôi
Đơn vị phân phối & bán hàng trực tiếp từ Chủ Đầu Tư Cienco 5:
Công Ty TNHH Phát Triển Địa Ốc Quý Đức
Hotline: 0968116225 (có Zalo)
Website: https://blogchiase247.net/
XEM THÊM CÁC TIN KHÁC:
TIN TỨC KHU ĐÔ THỊ THANH HÀ
TIN TỨC KHU ĐÔ THỊ MỸ HƯNG
Đấu giá đất là gì ? Những điều cần biết khi mua đất đấu giá
2
(40%) 1 vote ( 40 % ) vote
