(Pháp lý) – Bên cạnh nhiều kết quả tích cực đóng góp cho sự phát triển kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện cho thấy, Luật Đất đai 2013 cũng bộc lộ một số bất cập. Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Một vấn đề đáng lưu tâm là quá trình thực thi chính sách pháp luật đất đai đã bộc lộ“kẽ hở” trong một số quy định, tạo “môi trường” cho nhóm lợi ích trục lợi, tham nhũng.
Thiếu quy định, chế tài hướng đến sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả
Theo TS. Trần Quang Huy, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành Phố Hà Nội : Luật Đất đai là một sắc luật nổi bật nhất về nhu yếu sửa đổi tiếp tục. Nhiều điều thấy phải sửa nhưng rồi không dễ thống nhất khi bàn thảo nên để lại. Từng bước ngắn thay đổi đã tạo nên một khung cảnh pháp lý rất phức tạp. Luật Đất đai 2013 đã tạo ra nhiều đổi khác cơ bản so với những sắc luật đất đai trước đây. Tuy nhiên, về thực chất, tiềm năng được đặt ra trong Luật Đất đai 2013 là tăng cường quản trị nhà nước về đất chứ không phải nâng cao hiệu suất và hiệu suất cao sử dụng đất. Cho nên Luật Đất đai 2013 khi vận dụng vào đời sống còn thiếu những pháp luật, chế tài đơn cử hướng đến sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu suất cao .
Dẫn chứng một ví dụ thực tế, quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp truyền thống hiện nay đã và đang gây khó cho tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng. Theo đó, hạn điền (hạn mức nhận chuyển quyền) và thời hạn (hạn mức thời gian sử dụng đất) vẫn là rào cản chính trong xác lập một tư liệu sản xuất có khả năng tiếp nhận đầu tư lớn, dài hạn, có chiều sâu của nông dân vào phát triển kinh tế nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn.
Giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ: còn nhiều tồn tại
Trong quản trị trong thực tiễn tại nhiều địa phương cho thấy, việc vận dụng triển khai lao lý về tịch thu đất, điều kiện kèm theo để được giao đất, cho thuê đất, được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất theo lao lý của Luật Đất đai năm 2013 còn lúng túng. Còn nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất, được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất không tương thích với kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt ; Việc chuyển sang thuê đất so với những tổ chức triển khai sự nghiệp công lập tự chủ kinh tế tài chính vẫn chưa được những địa phương tiến hành thực thi .
Một số quy định pháp luật về đất đai còn bất cập làm khó cho việc phát triển kinh tế lớn (ảnh minh họa))
Việc giao đất, cho thuê đất tại những khu, cụm công nghiệp ở nhiều địa phương vẫn chưa triển khai theo lao lý ( Ủy ban nhân dân tỉnh không giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thiết kế xây dựng hạ tầng để cho thuê, cho thuê lại đất mà vẫn trực tiếp cho thuê đất so với từng tổ chức triển khai sử dụng đất sản xuất, kinh doanh thương mại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp ) ; nhiều khu, cụm công nghiệp triển khai giao đất sản xuất khi chưa thiết kế xây dựng xong những khu công trình hạ tầng, tiềm ẩn nhiều rủi ro tiềm ẩn về môi trường tự nhiên ;
Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất còn một số ít khâu chưa triển khai đúng lao lý như : triển khai thủ tục giao đất, cho thuê đất so với cả những tổ chức triển khai đang sử dụng đất ; không có biên bản chuyển giao đất thực địa hoặc biên bản chuyển giao đất thực địa lập trước khi ký quyết định hành động cho thuê đất hoặc trước khi ký hợp đồng thuê đất ; giao đất, cho thuê đất xong đã lâu nhưng chưa cấp giấy ghi nhận, chưa ĐK vào sổ địa chính ; trường hợp cho thuê đất so với tổ chức triển khai mua và bán gia tài gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm không có văn bản đánh giá và thẩm định về điều kiện kèm theo mua và bán gia tài theo pháp luật tại Điểm b Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 ; biểu lộ loại đất giao, cho thuê chưa đúng pháp luật ; thời hạn sử dụng đất tính hồi tố từ trước ngày ký quyết định hành động giao đất ; nhiều trường hợp được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng một phần thửa đất nông nghiệp nhưng trong quyết định hành động và sơ đồ thửa đất không xác lập đơn cử vị trí, ranh giới diện tích quy hoạnh đất chuyển mục tiêu thành thửa đất riêng ; có trường hợp khu đất cho thuê nằm trên địa phận 2 xã đã lập thành 2 hồ sơ cho thuê đất so với từng phần diện tích quy hoạnh thuộc mỗi xã .
Đấu giá quyền sử dụng đất từ lâu được biết đến là phương pháp hiệu suất cao trong việc kêu gọi nguồn lực kinh tế tài chính cho tăng trưởng tại địa phương. Tuy nhiên vi phạm pháp lý trong hoạt động giải trí đấu giá quyền sử dụng đất còn thông dụng. Cụ thể, việc thực thi đấu giá đất tại 1 số ít tỉnh còn một số ít việc làm chưa thực thi đúng lao lý như : chưa lập giải pháp đấu giá để trình Ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền phê duyệt ; việc lập hồ sơ đấu giá đất vẫn do cơ quan tài chính triển khai mà chưa chuyển giao sang cơ quan Tài nguyên và Môi trường triển khai theo lao lý ; đấu giá đất khi chưa giải phóng mặt phẳng. Thủ tục triển khai còn 1 số ít trường hợp không đúng lao lý tại Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP như hồ sơ đấu giá đất vẫn phải gửi Sở Tài chính thẩm định và đánh giá trước khi trình Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh phê duyệt ; người trúng đấu giá vẫn phải ký hợp đồng mua và bán gia tài đấu giá hoặc hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất với Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện hoặc tổ chức triển khai tăng trưởng quỹ đất ; phát hành quyết định hành động công nhận hiệu quả đấu giá sau khi người trúng đấu giá triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính ; vẫn phải có tờ khai nộp tiền sử dụng đất và vẫn phải lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác lập và thông tin nộp tiền ; thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực thi còn phức tạp như cấp lần đầu cho người đang sử dụng …
Thu hồi đất để thực hiện dự án lớn còn chậm
Trên thực tiễn, dù lao lý pháp lý khá rõ ràng nhưng việc tịch thu đất, bồi thường, giải phóng mặt phẳng tại 1 số ít địa phương vẫn còn chậm, nhất là những dự án Bất Động Sản thực thi tịch thu đất, bồi thường trong tiến trình biến hóa chính sách chính sách về bồi thường, tương hỗ, tái định cư ; còn 1 số ít dự án Bất Động Sản lớn triển khai lê dài đã nhiều năm chưa hoàn thành xong, vừa tác động ảnh hưởng đến quá trình của dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư, tác động ảnh hưởng đến đời sống của người dân, vừa ảnh hưởng tác động không tốt đến bảo mật an ninh, trật tự, bảo đảm an toàn xã hội ;
Việc xác định giá đất hiện có nhiều bất cập, tạo “kẽ hở” nảy sinh tiêu cực, tham nhũng (ảnh minh họa))
Nguyên nhân hầu hết do 1 số ít pháp luật về bồi thường, tương hỗ, tái định cư, nhất là lao lý giải quyết và xử lý quy trình tiến độ chuyển tiếp của Luật Đất đai còn chưa vừa đủ ; việc sẵn sàng chuẩn bị giải pháp bồi thường, tương hỗ, tái định cư chưa được những cấp chính quyền sở tại chăm sóc đúng mức, nhất là giải pháp xử lý tạo việc làm mới, quy đổi nghề cho người có đất nông nghiệp bị tịch thu. Một số địa phương chưa có sự phối hợp ngặt nghèo giữa những cấp, những ngành ; chưa làm tốt công tác làm việc tuyên truyền, hoạt động, lý giải cho nhân dân hiểu rõ pháp luật của pháp lý hoặc tránh mặt, thiếu cương quyết, không xử lý dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt phẳng bị lê dài nhiều năm ; Năng lực của một bộ phận đội ngũ cán bộ làm công tác làm việc bồi thường, giải phóng mặt phẳng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, đặc biệt quan trọng là cán bộ ở những vùng cao .
Việc thực thi thủ tục tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư vẫn còn 1 số ít trường hợp chưa triển khai đúng lao lý : Một số dự án Bất Động Sản chưa có quy hoạch, kế hoạch kiến thiết xây dựng những khu đất tái định cư hoặc chưa triển khai xong kiến thiết xây dựng khu tái định cư đã quyết định hành động tịch thu đất ; Các pháp luật về tịch thu đất chưa được triển khai thống nhất .
Chẳng hạn về thẩm quyền thu hồi đất, một số địa phương thực hiện quy định về ủy quyền thu hồi đất của cấp tỉnh cho cấp huyện thực hiện còn chưa thống nhất, việc xác định trách nhiệm của các cấp trong việc phê duyệt phương án bồi thường còn chưa chặt chẽ (có địa phương cấp huyện được ủy quyền quyết định thu hồi đất đồng thời phê duyệt phương án bồi thường (tại Thừa Thiên Huế); có địa phương chỉ ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, còn phương án bồi thường vẫn do cấp tỉnh thực hiện; có địa phương UBND tỉnh chỉ ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với các dự án liên quan đến nhiều huyện.
Bất cập trong cơ chế tài chính đất đai, định giá đất
Theo tài liệu góp ý, sửa đổi, bổ trợ Luật Đất đai được công khai minh bạch tại những hội thảo chiến lược góp ý Luật Đất đai 2013 thì việc triển khai chính sách kinh tế tài chính đất đai, xác lập giá đất, tăng trưởng quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất còn có những hạn chế nhất định trong lao lý của pháp lý và tổ chức triển khai thực thi như việc phát hành văn bản quy phạm pháp luật lao lý cụ thể đơn cử một số ít nội dung về kinh tế tài chính đất đai, giá đất, tạo quỹ đất, tăng trưởng quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất của Luật Đất đai còn thiếu hoặc chưa kịp thời. Trong quy trình xác lập giá đất đơn cử còn gặp nhiều khó khăn vất vả, chưa phân phối kịp nhu yếu về thời hạn thực thi dẫn đến việc xác lập giá đất đơn cử lê dài, gây tác động ảnh hưởng đến công tác làm việc bồi thường, giải phóng mặt phẳng .
Việc xác lập giá đất đơn cử trong 1 số ít trường hợp còn chậm, chưa phân phối kịp thời về quá trình tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước tịch thu đất ; 1 số ít địa phương lúng túng trong việc vận dụng những pháp luật của pháp lý về xác lập giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất .
Quy định của pháp lý về đất đai tương quan đến việc vận dụng những phương pháp định giá để xác lập giá đất đơn cử trong 1 số ít trường hợp còn phức tạp, chưa tương thích với điều kiện kèm theo thực tiễn của những địa phương ; Một số địa phương chưa thực sự chăm sóc, tích cực trong việc tổ chức triển khai tiến hành thực thi những pháp luật của pháp lý về giá đất ; sự phối hợp giữa những cơ quan có công dụng ( Tài nguyên và Môi trường và Tài chính ) tại 1 số ít địa phương chưa tốt. Khối lượng việc làm định giá đất đơn cử theo lao lý của Luật Đất đai năm 2013 là rất lớn, tuy nhiên cỗ máy và cơ sở vật chất để bảo vệ cho việc quản lý và vận hành, thực thi việc xác lập giá đất theo pháp luật còn hạn chế, chưa ổn ; chưa được những địa phương chăm sóc góp vốn đầu tư đúng mức ; năng lượng của cán bộ làm công tác làm việc định giá đất tại địa phương, của tổ chức triển khai có tính năng tư vấn xác lập giá đất vẫn còn hạn chế, chưa phân phối được nhu yếu. Thông tin về giá đất thị trường làm đầu vào để vận dụng những phương pháp định giá đất có độ an toàn và đáng tin cậy chưa cao, chưa có tài liệu về giá đất thị trường để thuận tiện cho việc triển khai xác lập giá đất .
Kẽ hở chính sách tạo “môi trường” cho tham nhũng
Hiện Luật Đất đai 2013 còn không ít kẽ hở, làm phát sinh tham ô, tham nhũng. PGS.TS Trần Thị Cúc ( Học viện Hành chính Quốc gia ) cho rằng : Nhà nước ta đồng ý tăng trưởng kinh tế tài chính nhiều thành phần nhưng chỉ công nhận một chính sách chiếm hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện thay mặt chủ chiếm hữu. Ở đây đã có một độ vênh khi xác lập quyền sở hữu tài sản của cá thể và tổ chức triển khai sử dụng đất. Chính độ vênh này đã tạo những kẽ hở hoàn toàn có thể bị tận dụng tham nhũng. Người dân cho rằng, đất đai của họ là do ông cha để lại, tìm hiểu và khám phá, chuyển nhượng ủy quyền. Cán bộ công chức nhà nước cho rằng mình có quyền lực tối cao trong quản trị, vì họ là đại diện thay mặt cho chủ chiếm hữu. Hệ quả là, quyền lực tối cao của bên quản trị lớn hoàn toàn có thể dẫn đến độc quyền, tham nhũng nếu quyền lực tối cao này không được trấn áp ngặt nghèo .
Nhiều vụ án tham nhũng đất đai, công sản được phát hiện trong thời gian gần đây gây bức xúc xã hội (trong ảnh là hai cựu quan chức Đà Nẵng và Vũ “nhôm” bị bắt vì vi phạm quản lý đất đai))
Quyền lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng tiềm ẩn những rủi ro tiềm ẩn tham nhũng. Nhà nước quản trị đất đai bằng nhiều công cụ, trong đó có công cụ quy hoạch. Nhà nước quyết định hành động sử dụng mảnh đất đó thế nào, người sử dụng là ai, có quyền gì. Do vậy nếu việc lập quy hoạch mập mờ thì hoàn toàn có thể gây thiệt hại cho người dân, cán bộ làm quy hoạch có thời cơ để tham nhũng .
Luật Đất đai 2013 pháp luật, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo pháp luật của Luật Đất đai. Nhà nước trao quyền đó bằng quyết định hành động giao đất, quyết định hành động cho thuê đất, quyết định hành động cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất …. Như vậy việc quyết định hành động quyền sử dụng đất ( là một quyền gia tài ) bằng một quyết định hành động hành chính, do một người là đại diện thay mặt cơ quan hành chính nhà nước phát hành. Quy định như vậy hoàn toàn có thể tạo ra chính sách xin – cho, dễ phát sinh tham nhũng .
Liên quan đến vấn đề sử dụng đất để thực hiện các dự án, còn có những “khoảng trống pháp lý” dẫn đến ác tắc trong thực tế thực hiện. Cụ thể, một vấn đề nóng trong thời gian gần đây đó là hình thức đầu tư BT. Về nguyên tắc, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng thầu, nhà đầu tư thực hiện các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về trình tự, thủ tục trong các trường hợp này, dẫn đến nhiều tỉnh, thành phố bị vướng mắc, ách tắc trong triển khai các dự án BT.
Tình trạng vi phạm chính sách, pháp lý về đất đai diễn ra khá thông dụng. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách tương quan đến đất đai vẫn diễn ra … Nhiều địa phương, đơn vị chức năng do chỉ huy thiếu nghĩa vụ và trách nhiệm, buông lỏng quản trị đã để xảy ra thực trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục tiêu, tự ý chuyển mục tiêu sử dụng, không ĐK dịch chuyển với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không triển khai nghiêm những nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính theo lao lý. Nhiều nơi dự án Bất Động Sản đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, còn để tiêu tốn lãng phí, hiệu suất cao sử dụng thấp. Việc giao đất, cho thuê đất, kể cả những vị trí có lợi thế, năng lực sinh lợi hầu hết theo phương pháp chỉ định, có trường hợp định giá đất để tính thu nghĩa vụ và trách nhiệm chưa tương thích, gây thất thu cho ngân sách .
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho rằng, nguyên do của thực trạng trên là do mạng lưới hệ thống pháp lý chưa hoàn thành xong, vẫn còn sự chồng chéo, không thống nhất trong lao lý của những Luật tương quan ( Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu … ), có một số ít nội dung không còn tương thích với thực tiễn và cũng có những nội dung phát sinh mới mà pháp lý chưa có pháp luật kiểm soát và điều chỉnh nên khó khăn vất vả cho khâu tổ chức triển khai thi hành. Hơn nữa, việc tổ chức triển khai thi hành pháp lý còn hạn chế, mặc dầu pháp lý đã có pháp luật nhưng không được tổ chức triển khai thực thi hoặc thực thi chưa đúng, chưa rất đầy đủ trong khi công tác làm việc thanh tra, kiểm tra, theo dõi thi hành pháp lý chưa thực sự có hiệu suất cao. Bộ máy tổ chức triển khai làm công tác làm việc quản trị nhà nước nhiều nơi chưa tương ứng với nhu yếu tổ chức triển khai tiến hành thi hành pháp lý trên trong thực tiễn .
Vũ Anh Tâm
