Cùng khám phá rõ hơn về chỉ số NPV là gì !
1. Chỉ số NPV là gì?
Chỉ số NPV, viết tắt của cụm từ Net Present Value, là giá trị hiện tại ròng. Mọi dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư đều gồm có dòng tiền ra và dòng tiền vào. Và cần có một khoản tiền thiết yếu để thực thi góp vốn đầu tư với kỳ vọng đem lại doanh thu .
Để xem liệu khoản đầu tư thu được lợi nhuận hay không, nhà đầu tư tổng hợp các dòng tiền. Do giá trị thời gian của tiền, mỗi dòng tiền có giá trị nhất định tại mỗi thời điểm. Vì vậy, để tổng hợp các dòng tiền vào và ra, mỗi dòng tiền phải được chiết khấu về một điểm chung trong thời gian.
Chỉ số NPV – Giá trị hiện tại ròng được dùng để triển khai việc đó. Giá trị hiện tại ròng ( NPV ) là giá trị của những dòng tiền dự kiến, được chiết khấu cho đến hiện tại. NPV được sử dụng trong việc lập ngân sách vốn và lập kế hoạch góp vốn đầu tư. Từ đó nghiên cứu và phân tích năng lực sinh lời của một khoản góp vốn đầu tư hoặc dự án Bất Động Sản dự kiến .
2. Công thức tính chỉ số NPV
Ta có công thức tính NPV tại một thời gian như sau :
Trong đó :
- i : tỷ lệ chiết khấu
- t : thời gian được tính (thường là năm)
Khi dòng tiền ròng không đồng đều, tức là dòng tiền ròng biến hóa giữa những thời kỳ. Ta có công thức :
Trong đó :
- Rt : dòng tiền vào tại thời điểm t
- i : tỷ lệ chiết khấu
- Co : Chi phí đầu tư ban đầu
- t : thời gian được tính (thường là năm)
3. Ý nghĩa của giá trị NPV
Kết quả so với NPV hoàn toàn có thể dương hoặc âm. Điều này đối sánh tương quan với việc một dự án Bất Động Sản là lý tưởng hay nên bị bác bỏ :
– Giá trị NPV dương chỉ ra rằng thu nhập dự kiến được tạo ra bởi một dự án Bất Động Sản hoặc khoản góp vốn đầu tư vượt quá ngân sách dự kiến .
– Nếu NPV của một dự án Bất Động Sản hoặc khoản góp vốn đầu tư là số âm. Điều đó có nghĩa là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng sẽ kiếm được từ nó nhỏ hơn tỷ suất chiết khấu. Điều này không nhất thiết có nghĩa là dự án Bất Động Sản sẽ “ mất tiền ”. Nó rất hoàn toàn có thể tạo ra doanh thu kế toán ( thu nhập ròng ). Nhưng vì tỷ suất lợi nhuận được tạo ra nhỏ hơn tỷ suất chiết khấu, nó được coi là không có giá trị .
– Nếu giá trị NPV bằng 0, dự án Bất Động Sản hoặc khoản đầu đó không có lãi hay lỗ. Tức là hoà vốn .
Về triết lý, nhà đầu tư nên thực thi bất kể khoản góp vốn đầu tư nào có NPV dương. Tương tự, nhà đầu tư nên khước từ bất kể quyền chọn nào có NPV âm vì nó làm giảm giá trị .
Khi đứng trước nhiều lựa chọn đầu tư, nhà đầu tư nên luôn chọn phương án có NPV cao nhất. Điều này chỉ đúng nếu tùy chọn có NPV cao nhất không âm. Nếu tất cả các lựa chọn đầu tư đều có NPV âm, thì không nên thực hiện điều nào.
4. Ưu điểm của chỉ số NPV
a. Dễ sử dụng
Chỉ số NPV là một cách nhà đầu tư xác lập mức độ mê hoặc của một khoản góp vốn đầu tư tiềm năng. Vì nó về cơ bản xác lập giá trị hiện tại của khoản lãi hoặc lỗ của một khoản góp vốn đầu tư, nên nó rất dễ hiểu và là một công cụ ra quyết định hành động tuyệt vời .
b. Dễ so sánh
NPV được cho phép so sánh những khoản góp vốn đầu tư tiềm năng thuận tiện. Miễn là NPV của những giải pháp được tính tại cùng một thời gian, nhà đầu tư hoàn toàn có thể so sánh tính khả thi của mỗi giải pháp. Khi có được chỉ số NPV của nhiều giải pháp, nhà đầu tư sẽ chỉ cần chọn giải pháp có NPV cao nhất vì nó sẽ cung ứng nhiều giá trị nhất cho công ty .
Nếu không có giải pháp nào có NPV dương, nhà đầu tư sẽ không chọn giải pháp nào trong số đó. Vì không có khoản góp vốn đầu tư nào sẽ làm tăng giá trị cho công ty. Nên tốt hơn hết là công ty không nên góp vốn đầu tư .
c. Có thể tùy chỉnh
NPV hoàn toàn có thể tùy chỉnh để phản ánh đúng chuẩn những mối chăm sóc và nhu yếu kinh tế tài chính của công ty. Ví dụ, tỷ suất chiết khấu hoàn toàn có thể được kiểm soát và điều chỉnh để phản ánh những điều như rủi ro đáng tiếc, ngân sách thời cơ và phí bảo hiểm đường cong lợi suất đổi khác so với nợ dài hạn .
5. Hạn chế của chỉ số NPV
a. Khó ước tính chính xác
Tính toán NPV yên cầu nhà đầu tư phải biết đúng mực tỷ suất chiết khấu, quy mô của từng dòng tiền và thời gian Open của mỗi dòng tiền. Thông thường, điều này là không hề xác lập .
Ví dụ : khi tăng trưởng một mẫu sản phẩm mới, ví dụ điển hình như một loại thuốc mới, NPV dựa trên những ước tính về ngân sách và lệch giá. giá thành tăng trưởng loại thuốc này vẫn chưa được xác lập. Và lệch giá từ việc bán thuốc hoàn toàn có thể khó ước tính, đặc biệt quan trọng là trong nhiều năm tới .
b. Không tính đến chi phí cơ hội
NPV chỉ có ích khi so sánh những dự án Bất Động Sản tại cùng một thời gian. Nó không trọn vẹn tính đến ngân sách thời cơ .
Ví dụ : Một ngày sau khi công ty đưa ra quyết định hành động sẽ triển khai khoản góp vốn đầu tư nào dựa trên NPV. Công ty hoàn toàn có thể phát hiện ra có một lựa chọn mới cung ứng NPV cao hơn .
NPV tính đến ngân sách thời cơ của việc không có vốn để chi cho những lựa chọn góp vốn đầu tư trong tương lai. Vì vậy, những nhà đầu tư không chỉ đơn thuần chọn tùy chọn có NPV cao nhất. Họ hoàn toàn có thể bỏ lỡ tổng thể những lựa chọn vì họ nghĩ rằng một lựa chọn khác tốt hơn hoàn toàn có thể Open trong tương lai .
c. Không thể hiện được bức tranh toàn cục
Một yếu tố khác khi dựa vào NPV là nó không phân phối một bức tranh tổng thể và toàn diện về quyền lợi hay mất mát khi triển khai một dự án Bất Động Sản nhất định .
Để xác lập tỷ suất Xác Suất thu được so với những khoản góp vốn đầu tư cho dự án Bất Động Sản. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ ( IRR ) hoặc những giải pháp hiệu suất cao khác được sử dụng như một giải pháp bổ trợ cho NPV .
d. Không tính đến quy mô của dự án.
Giả sử dự án Bất Động Sản A nhu yếu góp vốn đầu tư 4 triệu đô để tạo ra NPV là 1 triệu đô. Trong khi dự án Bất Động Sản cạnh tranh đối đầu B nhu yếu góp vốn đầu tư 2 triệu đô để tạo ra NPV là 0,8 triệu đô. Nếu quyết định hành động chỉ dựa trên NPV, bạn sẽ thích dự án Bất Động Sản A hơn vì nó có NPV cao hơn. Nhưng dự án Bất Động Sản B tạo ra nhiều gia tài hơn trên mỗi đô la góp vốn đầu tư khởi đầu .
6. Kết luận
Chỉ số NPV là một công cụ tốt để đánh giá tiềm năng của một dự án. Tuy nhiên với những hạn chế nói trên, bạn nên chú ý sử dụng thêm nhiều phương pháp bổ sung trước khi đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng.
Hy vọng bài viết trên sẽ giúp ích cho bạn. Nếu bạn đang cần kêu gọi nguồn vốn để triển khai dự án Bất Động Sản tiềm năng thì hãy liên hệ DragonLend nhé !
>> Xem thêm : Chỉ Số IRR Là Gì ? Công Thức Tính IRR Và Những Điều Cần Lưu Ý
