Việc biết cách cách giải quyết và xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn sẽ giúp người nhận đặt cọc không bị phạt cọc nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng ủy quyền nhà đất cho người khác, nhất là pháp lý không có pháp luật lao lý rõ về yếu tố này .
Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc
Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
– Đối tượng của hợp đồng ( thông tin về quyền sử dụng đất, nhà tại ) .
– Thời hạn đặt cọc .
– Giá chuyển nhượng ủy quyền ( mặc dầu chưa ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nhưng những bên thường thỏa thuận hợp tác giá chuyển nhượng ủy quyền nhà đất để tránh dịch chuyển ) .
– Mức đặt cọc .
– Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc .
– Phương thức xử lý khi những bên có tranh chấp .
– Cam kết của những bên ( cam kết về thực trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy ghi nhận, không thế chấp ngân hàng, còn thời hạn sử dụng, … ) .
– Điều khoản thi hành .
Tuy nhiên, trong thực tiễn không phải ai cũng nắm rõ những lao lý của pháp lý khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài lao lý bất lợi cho bên còn lại với mục tiêu đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “ phạt cọc ” .
Hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn giải quyết thế nào? (Ảnh minh họa)
Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn
* Mức “phạt cọc”
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật về mức phạt cọc như sau :
– Nếu bên đặt cọc khước từ giao kết, triển khai hợp đồng thì gia tài đặt cọc ( thường thì là tiền ) thuộc về bên nhận đặt cọc ;
– Trường hợp bên nhận đặt cọc phủ nhận giao kết, thực thi hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia tài đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị gia tài đặt cọc, trừ trường hợp những bên có thỏa thuận hợp tác khác ( không có pháp luật phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc ) .
* Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn xử lý thế nào?
Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận hợp tác thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận hợp tác bằng lời nói nên không chứng tỏ được dẫn tới thực trạng “ dở khóc, dở cười ” nếu một trong những bên không giao kết, triển khai hợp đồng như : Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng ủy quyền nhưng bên mua không thực thi hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng ủy quyền cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc, …
Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách giải quyết và xử lý theo đúng lao lý hoặc đồng ý bị phạt cọc để chuyển nhượng ủy quyền cho người khác vì cần tiền gấp .
Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm ngoái chỉ lao lý đặt cọc “ trong một thời hạn ” để bảo vệ giao kết hoặc thực thi hợp đồng, không pháp luật thời hạn đơn cử vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận hợp tác của những bên nên nhiều người cũng không biết cách giải quyết và xử lý .
Cách 1 : Gửi thông tin cho bên có nghĩa vụ và trách nhiệm ( thường vận dụng cách này )
Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực thi hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng ủy quyền cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng chừng thời hạn hài hòa và hợp lý ( địa thế căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự năm ngoái và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự ) .
– Việc thông tin cho bên đặt cọc theo một trong hai phương pháp như sau :
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo vệ có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện .
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông tin đề xuất ( nên sử dụng phương pháp này ) .
– Nội dung thông tin : Tùy trường hợp đơn cử mà thông tin có nội dung khác nhau .
Ví dụ về nội dung chính của thông tin : “ ngày … tháng …. năm …. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua …. tháng mà bên ( tên người đặt cọc ) không ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nên tôi gửi thông tin này ý kiến đề nghị ( tên người đặt cọc ) tới Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng / văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, nếu sau …. tháng ( ngày ) kể từ ngày nhận được thông tin này mà không thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm tôi sẽ chuyển nhượng ủy quyền cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc ” .
Lưu ý 1 : Pháp luật không có lao lý về thời hạn báo trước, đây là một khoảng chừng thời hạn hài hòa và hợp lý ( hoàn toàn có thể là một tháng hoặc ít hơn ) .
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông tin của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không vấn đáp thì được xem là khước từ giao kết hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền ; trường hợp bên đặt cọc có văn bản vấn đáp và đề xuất một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét gật đầu ý kiến đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là khước từ việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng ủy quyền cho người khác và không bị phạt cọc .
Lưu ý 2 : Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện nhu yếu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông tin qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông tin trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ nhu yếu và có người làm chứng .
Cách 2 : Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.
Trên đây là cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn mà bên đặt cọc cố tình không ký và hoàn tất việc chuyển nhượng. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ với LuatVietnam qua số 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
>> Đặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc
>> 8 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai
