#1 giá đất thị trường là gì – Món Miền Trung

Related Articles

Trao đổi với Thanh Niên, ông Phạm Đình Cường (ảnh), Cục trưởng Cục Quản lý công sản – Bộ Tài chính Căn cứ xác định giá đất thị trường - ảnh 1 cho biết, giá đất thị trường có nghĩa là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất. Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định.

Nhưng làm thế nào để xác lập được giá đó, khi thị trường luôn dịch chuyển từng ngày, và bất động sản còn mang nặng yếu tố đầu tư mạnh, thưa ông ?

Thông tư mới xác định bằng hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau. Thứ hai, thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập. Tất nhiên tiêu chuẩn của giá thị trường ở đây phải được mua bán bình thường, không có đầu cơ.

Nếu vậy Nhà nước sẽ phải chạy theo giá thị trường, chạy theo giới đầu tư mạnh, thưa ông ?

Căn cứ xác định giá đất thị trường - ảnh 2 Thanh Niên từng có nhiều bài viết phản ánh việc tính tiền sử dụng đất thời gian qua bị ách tắc vì chưa có hướng dẫn cách tính sát giá thị trường – Ảnh: Khả Hòa

Theo quy luật nền kinh tế thị trường, người nào có quỹ sản phẩm & hàng hóa trong tay lớn, người đó trấn áp thị trường. Cho nên không phải Nhà nước chạy theo thị trường, chạy theo thanh toán giao dịch của tư nhân, mà Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết giá trải qua quỹ đất đai. Điều quan trọng nhất, khi thị trường gật đầu ở mức giá A thì Nhà nước không hề bán thấp hơn, vì như vậy ngân sách nhà nước thất thu, và ở đầu cuối người dân chịu thiệt .

Gần 4.000 hồ sơ nhà đất bị tắc

Theo Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh, cho đến thời gian lúc bấy giờ trên địa phận thành phố đã có khoảng chừng 4.000 hồ sơ không đóng được tiền sử dụng đất do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Đại diện Cục Thuế Thành Phố Hồ Chí Minh cho biết Thông tư 93 đã bật đèn xanh để xử lý yếu tố mà những hồ sơ này gặp phải. Tuy nhiên để người dân đóng được tiền sử dụng đất ngoài hạn mức, phải có thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất phát hành .

Trước đó, Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh đưa ra dự thảo yêu cầu thành xác lập thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất từ 3 – 4 lần. Đến cuối tháng 6, Cục Thuế TP.Hồ Chí Minh đã có yêu cầu thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất nên là 1,5 – 2 lần. Giá bất động sản mà Sở Tài chính thuê đơn vị chức năng khảo sát từ năm 2008 là năm thị trường bất động sản có giá tăng cao. Còn lúc bấy giờ thị trường bất động sản đã giảm giá và ngừng hoạt động do đó không nên xác lập giá đất quá cao .

T.Xuân

Nếu dự án Bất Động Sản, khu công trình nào cũng thuê thẩm định giá để xác lập giá thị trường sẽ rất tốn kém và trong thực tiễn lực lượng thẩm định và đánh giá lúc bấy giờ của cả nước chỉ có trên 40 đơn vị chức năng ?

Để tháo gỡ khó khăn trên, chúng tôi đã có quy định một số trường hợp không phải thuê thẩm định giá, căn cứ trên giá trị đất ở từng khu vực. Đối với đất dưới 5 tỉ đồng (cấp huyện), 10 tỉ đồng ở cấp tỉnh và vùng khó khăn, 15 tỉ ở thành phố lớn. Trong trường hợp giá đất không quá ngưỡng trên thì không phải thuê thẩm định giá mà sẽ do Hội đồng ủy ban gồm Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên – Môi trường định giá rồi trình UBND quyết định. Còn giá đất vượt ngưỡng, DN sẽ phải thuê thẩm định giá.

Thời gian qua rất nhiều hộ mái ấm gia đình không được cấp giấy ghi nhận sử dụng đất chỉ vì không có hướng dẫn phần đất vượt hạn mức phải tính tiền sử dụng đất, thông tư mới pháp luật như thế nào ?

Đối với những hộ mái ấm gia đình, cá thể khi có đất làm nhà ở chưa được hợp pháp hóa, chưa đóng tiền sử dụng đất, so với phần trong hạn mức thì thu theo lao lý hiện hành do giá ủy ban nhân dân pháp luật công bố hằng năm. Đối với phần ngoài hạn mức, thu 100 % giá đất. Giá này do ủy ban nhân dân quyết định hành động. Ở đây cần phải hiểu, có 2 loại giá của ủy ban nhân dân. Thứ nhất, giá do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh pháp luật là bảng giá đất công bố ngày 1.1 hằng năm. Bảng này là giá áp chung, theo từng mục tiêu sử dụng đất, vị trí … Thứ hai, giá của Ủy Ban Nhân Dân quyết định hành động là giá riêng biệt. Giá này áp cho từng lô đất đơn cử dựa trên cơ sở thẩm định giá độc lập, hoặc do hội đồng liên ngành quyết định hành động. Giá chỉ dùng cho lô đất, nhà đơn cử .

Cụ thể, cách xác lập phần tiền sử dụng đất vượt hạn mức so với hộ mái ấm gia đình xác lập như thế nào ?

Trong trường hợp bảng giá pháp luật áp vào nhưng thấp, không sát giá chuyển nhượng ủy quyền thực tiễn trên thị trường thì sẽ vận dụng giá do Ủy Ban Nhân Dân quyết định hành động để tránh thất thoát. Thông tư có lao lý cách xác lập thông số kiểm soát và điều chỉnh giữa hai loại giá đó. Ví dụ, khi tính giá đất ở đường Bà Triệu ( TP.HN ) hay một khu tập thể ở Mai Hắc Đế, chỉ cần lấy một vài nhà làm mẫu thôi. Sau đó, do tính thông dụng của đường đó, khu tập thể đó giống nhau, Ủy Ban Nhân Dân sẽ cho ra một thông số giữa giá pháp luật và quyết định hành động để áp chung. Cách làm này sẽ giúp dân cư không phải thuê thẩm định giá, giảm và tiết kiệm chi phí được ngân sách .

Vẫn chưa giải quyết được vướng mắc

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Cảnh Hà – Giám đốc Công ty địa ốc Thiên An Lý – cho rằng Thông tư 93 vẫn chưa tháo gỡ được những vướng mắc về tiền sử dụng đất ( SDĐ ) thời hạn qua. Thứ nhất, thông tư vẫn nhu yếu phải thực thi thẩm định giá đất so với từng dự án Bất Động Sản bất động sản ( BĐS Nhà Đất ) là một việc làm rất là tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tiễn. Tuy thông tư có tạo hướng mở là được cho phép không cần thẩm định giá với những lô đất có giá trị dưới 15 tỉ đồng ( so với TP thường trực T.Ư ) tuy nhiên trên thực tiễn hầu hết những dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất đều có giá trị vượt mốc này nên hầu hết vẫn sẽ phải thẩm định giá. Điều này có nghĩa là đặt quyền quyết định hành động từng trường hợp vào tay những đơn vị chức năng thẩm định giá. Thực tế, cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị chức năng đánh giá và thẩm định nói một giá, như vậy thì phải theo giá nào, nếu có xích míc thì xử lý thế nào ?

Bất hài hòa và hợp lý nhất theo ông Hà, quy trình sẵn sàng chuẩn bị mỗi dự án Bất Động Sản BĐS Nhà Đất thường lê dài tối thiểu 3 – 5 năm, trước khi tiến hành doanh nghiệp phải giám sát trước những loại ngân sách, trong khi đó tiền SDĐ lại thu ở điểm cuối của dự án Bất Động Sản ( hoàn thành xong giải tỏa ) nên doanh nghiệp chẳng biết đâu mà lần, vì chẳng ai đoán được vài ba năm sau giá đất sẽ ở mức nào để giám sát đầu ra, nguồn vào. “ Chưa kể, doanh nghiệp phải bỏ tiền bồi thường giải tỏa đất cho người dân theo giá thị trường, nhưng sau đó Nhà nước lại khấu trừ theo giá nhà nước, thấp hơn mức bồi thường trong thực tiễn của doanh nghiệp đến 80 – 90 % ( nhưng khoản chênh lệch này không được ngành thuế công nhận vì không có chứng từ nên doanh nghiệp không những không được khấu trừ mà còn phải tính vào lệch giá và phải nộp 25 % thuế thu nhập doanh nghiệp ). Chẳng hạn, doanh nghiệp mua đất với giá 10 triệu / mét vuông, tuy nhiên chỉ được khấu trừ theo giá đất nông nghiệp 150.000 đồng / mét vuông, không đáng là bao. Sau khi hoàn thành xong giải phóng mặt phẳng, doanh nghiệp lại phải đóng 100 % tiền SDĐ theo giá thị trường. Như vậy chẳng khác nào tịch thu dự án Bất Động Sản vì tổng thể những giá trị ngày càng tăng từ đất do quy trình góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản đều phải nộp lại cho Nhà nước ” – ông Hà bức xúc .

Đồng quan điểm, tiến sỹ Đinh Thế Hiển – chuyên viên kinh tế tài chính – cũng cho rằng việc nhu yếu doanh nghiệp Bất Động Sản Nhà Đất phải đóng 100 % tiền SDĐ sát giá thị trường đúng là “ một pháp luật khó hiểu ”. Bởi, doanh nghiệp đã phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó lại phải đóng thêm 100 % tiền SDĐ cho Nhà nước thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Theo tiến sỹ Hiển, với trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thì thu như vậy là hài hòa và hợp lý. Ngoài ra, Nhà nước hoàn toàn có thể thu tiền chênh lệch giữa giá đất theo mục tiêu sử dụng mới với giá đất theo mục tiêu sử dụng trước đây ( quy đổi công suất đất ). Còn với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận hợp tác mua đất ở từ người dân để góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản, cần đưa ra mức thuế hài hòa và hợp lý .

P.Thanh

Anh Vũ

See more articles in category: Wiki

More on this topic

Comments

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Advertismentspot_img

Popular stories